Prima di tutto: casa libera o vincolata?
Nelle valli ladine convivono due mercati: le case di chi vive in valle e le case per le vacanze. Una casa che per le regole provinciali può essere abitata solo da residenti, o che è classificata come prima casa, non si vende allo stesso pubblico né allo stesso prezzo di una casa libera. Per questo il primo passo è guardare l'estratto del Libro fondiario (in Alto Adige e in Trentino) e chiedere in comune come è classificato l'alloggio.
Le regole nelle tre province
| Valli | Provincia | Cosa controllare prima di vendere |
|---|---|---|
| Val Gardena, Val Badia | Bolzano (Alto Adige) | Vincolo di convenzionamento o abitazione riservata ai residenti, sull'estratto del Libro fondiario |
| Val di Fassa | Trento | Classificazione dell'alloggio (residenza o tempo libero e vacanze) secondo la legge urbanistica provinciale; estratto tavolare |
| Fodom, Ampezzo | Belluno (Veneto) | Documenti ordinari: titolo di proprietà, planimetria catastale, conformità edilizia, APE; il notaio indica il registro da consultare |
Per l'Alto Adige trovi la guida completa sul vincolo in vendere una casa convenzionata in Alto Adige.
Chi compra una casa per le vacanze
Chi compra una seconda casa nelle Dolomiti viene spesso da fuori: dal resto d'Italia, dalla Germania, dall'Austria, dalla Svizzera. Conta la posizione rispetto a piste e paese, il posto auto o il garage, la vista, lo stato dell'edificio. Molti acquirenti valutano anche se l'appartamento si può affittare ai turisti: se lo fai già, tieni pronti i dati delle ultime stagioni, verificati con il commercialista.
Le tasse quando vendi una seconda casa
Se vendi entro cinque anni dall'acquisto, sulla plusvalenza (la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, più le spese documentate) si pagano le tasse, salvo eccezioni; dopo cinque anni in genere no. Le regole hanno eccezioni e casi particolari, per esempio per le case ereditate: fai il conto con il notaio prima di fissare il prezzo.
Se la casa ha una vista particolare, leggi anche quanto vale la vista di una casa nelle Dolomiti.
Come fissare il prezzo
Nelle valli ladine la media del comune dice poco: tra un appartamento vicino agli impianti e uno in una frazione più in basso la differenza al metro quadro può essere di molte volte. Parti dalla stima dall'indirizzo, che usa la zona OMI precisa, e poi fai vedere la casa a chi conosce il mercato del paese. I prezzi comune per comune sono nelle pagine delle valli: Val Gardena, Val Badia, Val di Fassa, Arabba e Cortina.