Zuerst: frei oder gebunden?
In den ladinischen Tälern gibt es zwei Märkte: die Häuser der Talbewohner und die Ferienwohnungen. Eine Wohnung, die nach den Landesregeln nur von Ansässigen bewohnt werden darf oder als Erstwohnung eingestuft ist, wird nicht an dasselbe Publikum und nicht zum selben Preis verkauft wie eine freie Wohnung. Der erste Schritt ist daher der Blick in den Grundbuchauszug (in Südtirol und im Trentino) und die Nachfrage in der Gemeinde, wie die Wohnung eingestuft ist.
Die Regeln in den drei Provinzen
| Täler | Provinz | Was vor dem Verkauf zu prüfen ist |
|---|---|---|
| Gröden, Gadertal | Bozen (Südtirol) | Konventionierung oder Bindung für Ansässige, im Grundbuchauszug |
| Fassatal | Trient | Einstufung der Wohnung (Wohnsitz oder Ferienwohnung) nach dem Landesraumordnungsgesetz; Grundbuchauszug |
| Fodom, Ampezzo | Belluno (Venetien) | Übliche Unterlagen: Eigentumstitel, Katasterplan, baurechtliche Konformität, Energieausweis; der Notar nennt das zuständige Register |
Für Südtirol gibt es den ausführlichen Ratgeber zur Bindung unter konventionierte Wohnung verkaufen.
Wer eine Ferienwohnung kauft
Käufer einer Ferienwohnung in den Dolomiten kommen oft von auswärts: aus dem übrigen Italien, aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Es zählen die Lage zu Pisten und Ortszentrum, Stellplatz oder Garage, Aussicht und Zustand des Gebäudes. Viele Käufer prüfen auch die Vermietbarkeit an Gäste: Wer bereits vermietet, sollte die Zahlen der letzten Saisonen bereithalten, vom Steuerberater geprüft.
Steuern beim Verkauf einer Zweitwohnung
Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt in der Regel Steuern auf den Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis zuzüglich belegter Kosten), mit Ausnahmen; nach fünf Jahren meist nicht. Es gibt Sonderfälle, etwa bei geerbten Wohnungen: Rechnen Sie es vor der Preisfestlegung mit dem Notar durch.
Hat die Wohnung eine besondere Aussicht, lesen Sie auch was die Aussicht einer Wohnung in den Dolomiten wert ist.
Wie man den Preis festlegt
In den ladinischen Tälern sagt der Durchschnitt der Gemeinde wenig: Zwischen einer Wohnung an den Liften und einer in einem tiefer gelegenen Weiler kann der Quadratmeterpreis um ein Vielfaches abweichen. Beginnen Sie mit der Schätzung nach Adresse, die die genaue OMI-Zone verwendet, und lassen Sie die Wohnung dann von jemandem besichtigen, der den Markt im Ort kennt. Die Preise je Gemeinde stehen auf den Seiten der Täler: Gröden, Gadertal, Fassatal, Arabba und Cortina.