Come calcoliamo la stima della casa
Il calcolo è trasparente. Partiamo dalle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate: per ogni zona del comune e per ogni tipo di immobile l'OMI pubblica ogni sei mesi un prezzo minimo e massimo al metro quadro. Poi applichiamo questi coefficienti:
| Caratteristica | Effetto sul prezzo al m² |
|---|---|
| Stato | da ristrutturare −15% · buono = · ristrutturato +10% · nuovo +15% |
| Piano (appartamenti) | terra −5% · 1°-2° = · 3°-5° +2% · oltre il 5° +3% · ultimo +5% |
| Senza ascensore dal 3° piano | −7% |
| Pertinenze | garage +4% · posto auto +2% · balcone o terrazzo +3% · giardino +4% |
| Classe energetica | A-B +5% · C = · D-G −5% |
La stima finale è prezzo OMI × coefficienti × metri quadri, arrotondata a 5.000 €. Ti mostriamo sempre anche il prezzo al metro quadro usato, così puoi controllare il conto.
Un esempio
Appartamento di 85 m² in un paese di montagna, ristrutturato, al 3° piano con ascensore e balcone, classe C. Se l'OMI per quella zona indicasse 4.200 – 5.000 €/m² (valori di esempio, non di un paese preciso), i coefficienti sarebbero 1,10 × 1,02 × 1,03 ≈ 1,156. La stima: tra circa 410.000 € e 490.000 €.
Cosa la stima online non può vedere
Luce, vista, rumore, qualità delle finiture, stato reale degli impianti, spese condominiali, vincoli come il convenzionamento in Alto Adige o la classificazione come seconda casa in Trentino: tutto questo sposta il prezzo e si capisce solo vedendo la casa e i documenti. Per questo la stima è una forbice e non un numero unico.
Per ville, masi, terreni e immobili particolari i prezzi medi non bastano: in quei casi il calcolatore non mostra una cifra: serve una valutazione sul posto.
Quando serve una valutazione sul posto
Per decidere il prezzo di vendita conviene sempre far vedere la casa a un professionista: un agente immobiliare per il valore di mercato, un tecnico se ti serve un documento con valore legale (per una causa, una divisione o una banca), cioè una perizia.
Da dove vengono i dati
Le quotazioni sono quelle pubbliche dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornate ogni semestre. I prezzi comune per comune sono nelle pagine delle valli: Val Gardena, Val Badia, Val di Fassa, e in quelle di Arabba e Cortina.